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La mobilità professionale, i soggiorni all’estero o cambiamenti temporanei della situazione personale possono indurvi a prendere in considerazione la sublocazione:


  • Questa pratica, che può evitarvi di pagare un doppio canone di locazione, è consentita ed è disciplinata dal diritto svizzero della locazione.
  • Per poter sublocare il vostro attuale appartamento o la vostra casa, dovete obbligatoriamente redigere un contratto di sublocazione.
  • Infatti, è necessario ottenere innanzitutto l’autorizzazione del vostro locatore prima di cedere temporaneamente il vostro appartamento o la vostra casa a un subconduttore.

Qual è il quadro giuridico della sublocazione in Svizzera?

Anzitutto, il diritto svizzero riconosce chiaramente all’inquilino la possibilità di sublocare il proprio alloggio. L’articolo 262 del Codice delle obbligazioni (CO) prevede infatti che il locatore non possa vietare in modo generale la sublocazione.


In altre parole, l’inquilino dispone di un diritto fondamentale di sublocare tutto o parte dell’alloggio locato, a condizione che siano rispettati determinati requisiti. Questo principio tutela la flessibilità degli occupanti, consentendo al contempo ai locatori di mantenere un certo controllo sull’uso del loro immobile.


È necessario chiedere l’autorizzazione al locatore per sublocare?

Sebbene la sublocazione sia ammessa, essa richiede comunque un’autorizzazione preventiva del locatore principale. Tale richiesta dovrebbe idealmente essere presentata per iscritto e deve includere tutte le informazioni pertinenti relative al subconduttore:

  • La sua identità (cognome, nome, data di nascita, ecc.);

  • La durata del contratto di sublocazione;

  • L’importo del canone di locazione;

  • Eventuali modalità particolari, come l’uso esclusivo o condiviso di determinati locali.

Questa trasparenza garantisce un rapporto equilibrato tra le parti e consente al locatore di valutare la sublocazione su basi solide. Tuttavia, il locatore rimane legittimato a opporsi alla sublocazione nelle seguenti situazioni:

  • Canone abusivo: se il canone di sublocazione è aumentato in modo eccessivo, il locatore ha il diritto di opporsi all’operazione.

  • Mancanza di trasparenza: se vi rifiutate di comunicare le condizioni del contratto di sublocazione o fornite informazioni incomplete, il locatore può rifiutare il proprio consenso.

  • Gravi inconvenienti per il locatore: quando la sublocazione comporta disturbi, un sovraffollamento significativo dell’alloggio o rischi evidenti per la corretta gestione dell’edificio, il rifiuto è giustificato.

Al di fuori di queste situazioni, il locatore non può opporsi alla sublocazione, il che sottolinea l’importanza di presentare una documentazione chiara e coerente.


Contratto di sublocazione: quali sono le vostre responsabilità in qualità di sublocatore?

Anche in caso di sublocazione, l’inquilino principale rimane pienamente responsabile nei confronti del locatore.


I vostri obblighi

Innanzitutto, restate tenuti al pagamento del canone, al rispetto del regolamento dell’edificio, alla manutenzione ordinaria e a tutte le obbligazioni previste dal contratto di locazione originario.


Il subconduttore, dal canto suo, non intrattiene alcun rapporto giuridico diretto con il locatore principale. Pertanto, in caso di danni o di mancato pagamento del canone di sublocazione, sarà l’inquilino principale a dover assumere tutte le conseguenze.


I vostri divieti

Il diritto svizzero mira a evitare qualsiasi arricchimento indebito dell’inquilino principale. Di conseguenza, il canone richiesto al subconduttore non deve superare in modo ingiustificato quello pagato al locatore principale.


Tuttavia, un lieve aumento può essere ammesso quando l’alloggio è offerto arredato, quando i costi supplementari sono chiaramente identificati o quando la messa a disposizione comprende attrezzature particolari.


Qualsiasi superamento eccessivo vi espone a contestazioni da parte del subconduttore e a un rifiuto dell’autorizzazione da parte del locatore.


I vostri doveri

Spetta a voi informare il subconduttore delle regole dell’edificio, in particolare quelle relative al rumore, alle parti comuni, alla gestione dei rifiuti o all’utilizzo del parcheggio.


Inoltre, dovete anche informarlo sui termini e sulle modalità di disdetta del contratto di locazione principale, affinché il subconduttore non si trovi mai impreparato in caso di cessazione anticipata del contratto principale.


Che cosa deve contenere il contratto di sublocazione?

Affinché sia valido, opponibile e soprattutto per tutelarvi in qualità di inquilino principale (sublocatore) dal rischio di disdetta del vostro stesso contratto di locazione, esso deve essere redatto per iscritto e contenere clausole precise.


Identificazione delle parti

  • Parti: nome, cognome e indirizzo completi del sublocatore (inquilino principale) e del subconduttore.

  • Oggetto della sublocazione: descrizione chiara e limitata dei locali sublocati (ad es.: “Stanza n. 3 in un appartamento di 4 locali, con diritto di utilizzo delle parti comuni: cucina, bagno, corridoio”).

Aspetti finanziari

  • Canone e spese: importo del canone netto e delle spese accessorie, indicati separatamente.

  • Clausola anti-abuso: il contratto deve rispettare il principio del divieto di arricchimento abusivo. Il canone di sublocazione non può essere nettamente superiore al canone principale, salvo un supplemento giustificato per l’uso dell’arredamento o per la maggiore usura (spesso massimo 10–20%).

  • Deposito cauzionale: l’importo (limitato a tre mensilità di canone lordo) e l’indicazione dell’obbligo di depositarlo su un conto bancario bloccato (conto di garanzia del canone) intestato al subconduttore.

3. Durata e cessazione del contratto

  • Durata: indicare se il contratto è a tempo determinato o indeterminato.

  • Dipendenza dal contratto principale: clausola che stabilisce che il contratto di sublocazione si estingue automaticamente e di pieno diritto qualora il contratto di locazione principale venga disdetto o annullato.

  • Termini di disdetta: i termini di preavviso applicabili alla sublocazione, che possono differire (spesso essere più brevi) rispetto a quelli del contratto principale.

4. Obblighi del subconduttore

  • Uso: definizione della destinazione d’uso (esclusivamente abitativa), divieto di cedere il contratto o di sub-sublocare.

  • Regolamento interno: menzione esplicita del fatto che il subconduttore è soggetto al regolamento della casa (PPE/condominio).

  • Verbale di consegna e danni: la redazione di un verbale di stato dei locali congiunto all’inizio e alla fine del contratto è essenziale per dimostrare eventuali danni.

Assicurazione RC: clausola che impone al subconduttore la stipula di un’assicurazione di responsabilità civile valida, atta a coprire i danni materiali che potrebbe causare all’appartamento o all’edificio.


Quali sono i rischi di una sublocazione irregolare?

Una sublocazione effettuata senza autorizzazione o in violazione dell’articolo 262 CO può comportare sanzioni severe.


In particolare, il locatore può disdire il contratto di locazione principale se l’inquilino ha volontariamente occultato una sublocazione, richiesto un canone abusivo o causato gravi inconvenienti all’edificio.


D’altra parte, anche il subconduttore dispone di rimedi in caso di canone manifestamente eccessivo. Egli può rivolgersi all’autorità di conciliazione competente per chiedere una riduzione del canone o il rimborso delle somme indebitamente percepite. Questa possibilità riequilibra i rapporti contrattuali e incentiva l’inquilino principale a proporre un importo conforme alle norme vigenti.


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