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A lungo riservati ai proprietari e agli investitori istituzionali, i fondi immobiliari svizzeri sono oggi accessibili a tutti i privati.


  • Essi aprono le porte a portafogli composti da decine di immobili (residenziali, uffici, spazi commerciali), gestiti da professionisti che ottimizzano ogni singolo asset per garantire rendimenti regolari.
  • Per molti investitori privati, rappresentano un modo per partecipare alla dinamica del "mattone svizzero" evitando al contempo la gestione quotidiana di un immobile e le incombenze legate alla manutenzione o ai rapporti con gli inquilini.
  • Il fondo genera redditi principalmente dai canoni di locazione incassati, nonché da eventuali plusvalenze al momento della rivendita degli immobili. Tali redditi vengono distribuiti agli investitori in proporzione alle quote detenute.

Che cos’è un fondo immobiliare?

Un fondo immobiliare è uno strumento di investimento collettivo regolamentato dalla LPCC (Legge federale sugli investimenti collettivi di capitale). Esso consente agli investitori (privati, casse pensioni, ecc.) di detenere indirettamente un portafoglio diversificato di beni immobiliari situati prevalentemente in Svizzera.


L’obiettivo principale di un fondo immobiliare è generare redditi regolari attraverso la percezione dei canoni di locazione e, potenzialmente, plusvalenze in caso di vendita degli immobili.


Ogni quota rappresenta una frazione del valore complessivo del portafoglio, il che equivale a diventare comproprietari dell’insieme senza acquistare direttamente un immobile. Di conseguenza, non è necessario occuparsi delle pratiche amministrative normalmente richieste nell’ambito di un’acquisizione tradizionale.


Perché investire in un fondo immobiliare?

Il settore immobiliare svizzero gode di una reputazione di bene rifugio, in particolare grazie a prezzi storicamente resilienti, a una domanda sostenuta nelle aree economiche più dinamiche (Ginevra, Losanna, Zurigo…) e a un quadro normativo altamente strutturato.


Una gestione semplificata

Nessuna gestione amministrativa, nessun controllo dello stato degli immobili, nessun contatto diretto con gli inquilini: tutto è preso in carico dal team del fondo. Il tuo ruolo si limita a detenere le quote, percepire le distribuzioni e seguire i rapporti di gestione.


Un portafoglio diversificato

Mentre un acquisto immobiliare tradizionale concentra il patrimonio su un unico bene, un fondo ripartisce l’investimento su una molteplicità di asset.


Questa diversificazione riduce l’esposizione alle fluttuazioni di un singolo quartiere o segmento. Abitazioni, uffici, superfici commerciali: i rischi vengono diluiti su una base ampia, uno dei principali punti di forza del cosiddetto mattone finanziario svizzero.


Accessibilità e maggiore liquidità

Con un fondo immobiliare non è necessario investire milioni di franchi. Questo strumento consente infatti di accedere al mercato immobiliare finanziario con un importo iniziale molto più contenuto, spesso equivalente al prezzo di una singola quota.


Inoltre, a differenza dell’acquisto diretto di un immobile – dove la vendita può richiedere mesi e comportare costi elevati i fondi (in particolare quelli quotati in borsa) offrono una liquidità giornaliera. È possibile acquistare o vendere le quote durante gli orari di mercato tramite la propria banca o un broker, facilitando l’adeguamento del portafoglio.


Come investire in un fondo immobiliare svizzero?

Dove acquistare le quote?

Il metodo più semplice consiste nel rivolgersi alla propria banca o a un broker online. I fondi immobiliari quotati vengono negoziati come un’azione in borsa: si inserisce un ordine di acquisto e le quote compaiono successivamente nel proprio portafoglio titoli.


Questo funzionamento diretto facilita il monitoraggio e consente di acquistare o vendere in qualsiasi momento durante gli orari di mercato.


Qual è il prezzo di ingresso?

Il capitale minimo dipende dal prezzo della quota, che varia da fondo a fondo: alcuni presentano valori unitari intorno ai 100 CHF, altri superano i 1.000 CHF. Questa flessibilità permette di diluire l’investimento nel tempo e di adattare progressivamente l’esposizione al settore immobiliare.


Quali tipi di fondi privilegiare?

Fondi immobiliari quotati (SIX Swiss Exchange)

Si tratta di una forma di investimento collettivo che raccoglie il capitale degli investitori per acquistare un portafoglio diversificato di immobili svizzeri. Le loro quote sono negoziate pubblicamente alla Borsa svizzera (SIX Swiss Exchange), offrendo quindi un’elevata liquidità rispetto all’immobiliare diretto.


Questo modello consente ai privati di accedere al settore immobiliare con importi contenuti e beneficia di un regime fiscale favorevole in Svizzera.


Fondi immobiliari non quotati (riservati)

Questi fondi non sono negoziati in borsa, il che rende le loro quote meno liquide. Sono destinati principalmente a investitori qualificati o istituzionali, poiché le condizioni di ingresso e uscita sono più rigorose e richiedono tempo.


In compenso, il loro valore è generalmente più stabile, in quanto riflette direttamente il valore degli immobili sottostanti, senza l’influenza quotidiana dei mercati finanziari. Per un investitore privato la flessibilità è limitata, ma la volatilità è ridotta.


Fondi immobiliari: quanto rendono?

I due tipi di rendimento da monitorare

Per valutare il rendimento complessivo di un fondo immobiliare, occorre considerare due fonti di performance:


  • La distribuzione: reddito periodico derivante dai canoni di locazione, versato annualmente o semestralmente. Varia in funzione della composizione del portafoglio, del tasso di occupazione e dei costi di gestione.
  • La performance totale: l’evoluzione del valore delle quote del fondo. Essa aumenta quando gli immobili del fondo si rivalutano (grazie a miglioramenti energetici, rivalutazioni fondiarie, ristrutturazioni mirate o a una crescita della domanda locale).

Il tasso di sfitto

Il tasso di sfitto misura la percentuale di immobili non locati all’interno del portafoglio. È un indicatore centrale per valutare la solidità di un fondo immobiliare. Più è basso, più gli immobili sono occupati, garantendo una maggiore stabilità dei canoni percepiti.


I portafogli ben gestiti mantengono un tasso di sfitto ridotto grazie a una selezione rigorosa delle ubicazioni, a una continua riqualificazione degli edifici e a una gestione attiva degli inquilini.


I costi da monitorare (TER)

Il Total Expense Ratio (TER) raggruppa l’insieme dei costi prelevati dal fondo: gestione, amministrazione, manutenzione, audit e comunicazione. Questa percentuale, espressa sul valore totale del fondo, riduce meccanicamente il rendimento netto.


Un TER eccessivamente elevato può incidere negativamente sulla performance, anche se gli immobili del portafoglio mostrano buoni risultati. In fase di selezione, è consigliabile confrontare i TER tra fondi simili per individuare quelli che combinano un’efficiente gestione con una struttura dei costi contenuta.