In cosa consiste la nuda proprietà in Svizzera?

Per proprietari e investitori, la scissione della proprietà rappresenta uno strumento ideale per pianificare una successione o ottimizzare la fiscalità. In concreto, la piena proprietà di un immobile viene suddivisa in due diritti distinti: l’usufrutto e la nuda proprietà.

• La nuda proprietà è un concetto giuridico che consiste nel possedere un bene immobiliare senza poterne disporre immediatamente né percepirne i redditi (che spettano all’usufruttuario).
  
• Alla cessazione dell’usufrutto (spesso in seguito al decesso), il nudo proprietario riacquista automaticamente la piena proprietà senza costi aggiuntivi.
  
• Questa dissociazione costituisce una strategia chiave per l’ottimizzazione fiscale (imposta sulla sostanza) e per la pianificazione successoria in Svizzera.

Che cos’è la nuda proprietà nel diritto svizzero?

Nel diritto svizzero, la nuda proprietà corrisponde alla titolarità del diritto di disporre di un bene, mentre l’uso e i redditi sono attribuiti a un’altra persona, l’usufruttuario. Questa separazione, detta scissione della proprietà, crea un equilibrio giuridico strutturato dagli articoli 745 e seguenti del Codice civile svizzero.

Il ruolo del nudo proprietario (CCS art. 745 e seguenti)

La scissione della proprietà si fonda su una distinzione classica tra tre prerogative:

• abusus: il diritto di disporre del bene, di venderlo, ipotecarlo o trasmetterlo;

• usus: il diritto di utilizzare il bene, ad esempio abitarlo;

• fructus: il diritto di percepirne i redditi, in particolare i canoni di locazione.

Per tutta la durata della scissione, l’usufruttuario esercita l’usus e il fructus, mentre il nudo proprietario conserva l’abusus.

Questa ripartizione impone una cooperazione minima ma regolamentata: l’usufruttuario deve rispettare l’integrità del bene e garantirne la manutenzione ordinaria, mentre il nudo proprietario vigila sulla conservazione del valore patrimoniale nel lungo periodo.

Come si costituisce la nuda proprietà in Svizzera?

La nuda proprietà deriva spesso da una donazione con riserva di usufrutto, quando un genitore desidera trasferire un bene continuando ad abitarlo o a percepirne i redditi.

Può inoltre derivare da un testamento, da un contratto matrimoniale o da un accordo successorio. Qualunque sia la sua origine, la costituzione della scissione deve essere formalizzata mediante atto pubblico e iscritta nel registro fondiario, condizione indispensabile per garantire la sicurezza giuridica delle parti.

Riunione ed estinzione dell’usufrutto: diventare pieno proprietario

L’usufrutto si estingue automaticamente alla data convenuta o, nel caso di usufrutto vitalizio, alla morte dell’usufruttuario.

In quel momento, i tre attributi del diritto di proprietà si riuniscono nella persona del nudo proprietario, che diventa pieno proprietario senza formalità aggiuntive e senza imposizione fiscale supplementare legata a tale riunione. Questa automaticità rappresenta uno dei principali vantaggi del meccanismo, poiché garantisce una trasmissione fluida e priva di contenziosi.

Utilizzo n. 1: la nuda proprietà come strumento di pianificazione successoria

La nuda proprietà risponde perfettamente alle esigenze familiari: preservare l’equilibrio tra le generazioni, anticipare la regolamentazione della successione e limitare le frizioni patrimoniali. Consente ai genitori di trasmettere il patrimonio mantenendo il controllo sul proprio contesto di vita o sulle proprie entrate.

Donazione con riserva di usufrutto: trasmettere senza spogliarsi

In Svizzera, la donazione della nuda proprietà di un immobile è una pratica diffusa per organizzare una transizione graduale tra genitori e figli.

I genitori cedono la nuda proprietà ma conservano l’usufrutto, potendo così continuare ad abitare l’immobile o a percepirne i canoni di locazione per integrare il proprio reddito. Questa strategia presenta i seguenti vantaggi:

• Congelare il valore dell’immobile alla data della donazione ai fini del calcolo delle quote di legittima;

• Evitare conflitti al momento della divisione ereditaria;

• Garantire una continuità finanziaria ai donanti.

I figli, divenuti nudi proprietari, sanno che acquisiranno in seguito la piena proprietà senza oneri supplementari.

Ottimizzazione delle imposte di successione cantonali

In molti cantoni, i trasferimenti tra genitori e figli sono esenti dall’imposta di successione o soggetti a un’imposizione molto contenuta. La donazione della nuda proprietà si inserisce quindi in un contesto fiscale favorevole, in particolare quando si desidera anticipare una trasmissione rilevante.

Inoltre, le autorità fiscali considerano ai fini dell’imposizione esclusivamente il valore della nuda proprietà, che risulta ridotto rispetto alla piena proprietà.

Il vantaggio fiscale è tanto maggiore quanto più lunga è la durata dell’usufrutto, poiché una maggiore riduzione del valore comporta una base imponibile più bassa.

Utilizzo n. 2: la nuda proprietà come strategia di acquisizione e investimento

Oltre alla trasmissione patrimoniale, la nuda proprietà diventa uno strumento finanziario sempre più ricercato dagli investitori che desiderano diversificare i propri acquisti mantenendo il controllo della fiscalità.

Beneficiare della riduzione di valore per un rendimento futuro

L’acquisto della nuda proprietà consente di acquisire un immobile a un prezzo ridotto. In altre parole, l’investitore beneficia di una riduzione significativa del costo complessivo, rinunciando all’uso e ai redditi locativi durante il periodo di usufrutto.

Questa riduzione può raggiungere diverse decine di punti percentuali, in particolare quando l’usufrutto è costituito per una lunga durata (ad esempio, se l’usufruttuario è giovane).

All’estinzione dell’usufrutto, l’investitore riacquista automaticamente e senza costi aggiuntivi la piena proprietà dell’immobile, con una plusvalenza differita ma particolarmente interessante.

Il vantaggio fiscale del nudo proprietario sull’imposta sulla sostanza

Durante l’intera durata della scissione, la base imponibile del nudo proprietario è fortemente ridotta, poiché è l’usufruttuario a sopportare l’imposta sul valore economico del bene. Il nudo proprietario è tassato unicamente sul valore della nuda proprietà, nettamente inferiore a quello della piena proprietà.

Questa riduzione della base imponibile può alleggerire in modo significativo l’imposta sulla sostanza, in particolare nei cantoni con aliquote marginali elevate (Ginevra, Vaud, Zurigo, Neuchâtel, ecc.).

Gestione e controllo dei rischi: obblighi principali del nudo proprietario in Svizzera

Ripartizione delle spese e dei lavori straordinari

Il diritto svizzero distingue chiaramente tra le responsabilità dell’usufruttuario e quelle del nudo proprietario. L’usufruttuario provvede alla manutenzione ordinaria e alle riparazioni correnti (riscaldamento, tinteggiatura interna, ecc.). Il nudo proprietario, invece, sostiene i costi delle riparazioni straordinarie (CCS art. 764), che includono:

• lavori strutturali importanti: rifacimento del tetto, ristrutturazione della facciata o consolidamento delle fondamenta;

• sostituzione di impianti essenziali (ascensore, caldaia) quando l’usura compromette la struttura dell’immobile;

• finanziamento di investimenti destinati a mantenere o aumentare in modo duraturo il valore patrimoniale.

Questa ripartizione chiarisce gli obblighi, riduce i conflitti e tutela la conservazione dell’immobile a favore del nudo proprietario.

Finanziamento: ottenere un mutuo ipotecario per la nuda proprietà

Il finanziamento della nuda proprietà è possibile in Svizzera, ma è soggetto a criteri rigorosi. La banca considera che la propria garanzia sia temporaneamente privata dell’uso. Per ottenere un mutuo, il richiedente deve tenere conto dei seguenti aspetti:

Punti di attenzione bancari:

• Valore di garanzia ridotto: le banche valutano l’immobile sulla base del suo valore scisso, e non sulla piena proprietà.

• Maggiore apporto di capitale proprio: il rapporto di finanziamento è generalmente inferiore rispetto a un acquisto tradizionale; è quindi richiesto un apporto personale più elevato.

• Durata dell’usufrutto: l’età dell’usufruttuario è un fattore determinante (più lunga è la durata dell’usufrutto, maggiore è la prudenza della banca).

Come rassicurare l’istituto finanziario?

• Mettere in evidenza la coerenza della strategia di lungo periodo.

• Sottolineare la solidità del quadro giuridico svizzero e la certezza di riacquisire la piena proprietà senza costi aggiuntivi.

• Presentare una situazione finanziaria personale molto solida (capacità di rimborso anche in assenza di redditi locativi).