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In questo articolo scoprirete le principali sfide della crisi abitativa in Svizzera e in Europa, le sue cause e le possibili soluzioni.

Struttura dei nuclei familiari e occupazione degli alloggi in Svizzera

La dimensione più comune degli appartamenti in Svizzera varia da 4 a 4,5 locali. Circa il 40% della popolazione vive in abitazioni con una superficie abitabile compresa tra 71 e 110 m², di cui quasi il 20% rientra nella fascia tra 71 e 90 m². In media, i proprietari occupano abitazioni con superfici abitative più ampie rispetto agli inquilini.


Due terzi dei nuclei familiari in Svizzera sono composti da coppie, in particolare nella fascia d’età tra i 36 e i 55 anni. Tra i 18 e i 35 anni, le modalità abitative sono distribuite in modo più uniforme, con quote simili di coppie con figli (30%), nuclei unipersonali (28%) e coppie senza figli (24%). Tra le persone di 56 anni e oltre, quasi la metà dei nuclei familiari è costituita da coppie senza figli.


Pertanto, mentre le abitazioni di grandi dimensioni restano particolarmente ricercate dai proprietari, la domanda aumenta parallelamente per unità più piccole, in particolare per i monolocali, soprattutto tra i giovani adulti e le persone in pensione che non vivono più con figli né in coppia.


La crisi abitativa in Svizzera

La crisi abitativa in Svizzera si basa su due osservazioni fondamentali:

  • affitti elevati, in particolare nelle aree urbane;

  • un tasso di sfitto prossimo allo zero.

Ad esempio, a Zurigo sono disponibili circa sei abitazioni ogni diecimila residenti.


Pressione sull’offerta abitativa

Il tasso di abitazioni sfitte in Svizzera è pari all’1%. Un tasso inferiore al 2% indica un mercato sotto pressione; all’1%, l’offerta disponibile non è più in grado di soddisfare la domanda.


Questo livello significa che il numero di abitazioni immesse sul mercato è insufficiente, sia per l’affitto sia per la vendita. La domanda supera la costruzione di nuove abitazioni, poiché le attuali capacità di costruzione e di immissione sul mercato non consentono di ristabilire l’equilibrio.


Regioni sotto forte pressione

Alcune regioni della Svizzera registrano tassi di sfitto inferiori allo 0,5%, il che indica che l’offerta disponibile è praticamente inesistente. Questa situazione riguarda principalmente le aree urbane con un’elevata concentrazione di posti di lavoro, dove la domanda supera nettamente il numero di abitazioni costruite.


I tassi di sfitto più bassi si riscontrano soprattutto nei centri economici e nelle regioni di confine. In queste zone, gli alloggi sono rari, costosi e assegnati molto rapidamente dopo l’immissione sul mercato.


Questo squilibrio non è più limitato alle grandi città. Oggi interessa numerose agglomerazioni di medie dimensioni e alcune aree periferiche, indicando una carenza estesa all’intero territorio nazionale.


Chi è particolarmente colpito dalla crisi?

La carenza riguarda in primo luogo le abitazioni familiari, in particolare gli appartamenti da 3 a 4 locali. Si tratta degli immobili più richiesti e meno disponibili, il che limita fortemente le possibilità di ricollocazione per i nuclei familiari interessati.


Questa scarsità riduce la mobilità residenziale e limita la mobilità professionale, soprattutto in caso di cambiamento di lavoro o di mutamenti della situazione familiare.


La mancanza di alloggi adeguati alle famiglie ha effetti diretti sulle dinamiche sociali ed economiche. Ostacola la mobilità interna, complica l’insediamento dei nuovi arrivati e rende più difficile il raggiungimento della stabilità residenziale. Allo stesso tempo, la pressione sugli affitti si concentra sui segmenti intermedi del mercato, incidendo direttamente sul potere d’acquisto dei nuclei familiari.


Una crisi abitativa a livello europeo

La crisi abitativa non riguarda soltanto la Svizzera. Essa interessa l’intera Europa. Nell’Unione europea, circa 1,3 milioni di persone vivono senza fissa dimora, un numero equivalente a due volte la popolazione del Lussemburgo.


Questa situazione si inserisce in un contesto di forte aumento dei costi abitativi. Dal 2010, i prezzi degli immobili sono aumentati di circa il 60% a livello europeo, mentre gli affitti sono cresciuti di circa il 30%. L’accesso all’alloggio è quindi diventato una fonte di insicurezza per una quota crescente della popolazione. Come ha riassunto Ursula von der Leyen, presidente della Commissione europea: "Per troppi europei oggi, l’alloggio è diventato una fonte di ansia."


Focus sui Paesi Bassi

I Paesi Bassi rappresentano un esempio istruttivo per analizzare gli attuali squilibri del mercato abitativo europeo. Il paese dispone di una quota elevata di edilizia sociale, pari a circa il 30% del patrimonio abitativo totale all’inizio del 2025. Nonostante questa percentuale, l’offerta rimane insufficiente a soddisfare la domanda.


Nel corso dell’ultimo decennio, i prezzi degli immobili sono aumentati di circa il 100% a livello nazionale, con incrementi fino al 130% nelle aree ad alta domanda. Il reddito annuo medio, stimato a 44.000 euro, non consente più l’accesso alla proprietà, poiché il prezzo medio di un’abitazione supera i 500.000 euro.


Il mercato degli affitti è soggetto a vincoli analoghi. Nel luglio 2024, gli affitti medi sono aumentati del 5,4% su base annua, segnando l’incremento più elevato osservato in oltre trent’anni. Il deficit abitativo è stimato in oltre 400.000 unità. I tempi di attesa per l’accesso all’edilizia sociale raggiungono in media sette anni a livello nazionale e arrivano a 18–19 anni nelle grandi città, in particolare ad Amsterdam.


Ricerca di soluzioni: regolamentazione pubblica del mercato abitativo

1. Regolamentazione degli affitti di breve durata

Iniziative politiche, principalmente promosse da partiti di sinistra, hanno portato le istituzioni europee ad avviare una riflessione sulla regolamentazione del mercato abitativo. A Bruxelles, la Commissione europea ha elaborato una strategia europea per l’alloggio.


Secondo una versione preliminare del piano, l’esecutivo europeo intende proporre un quadro legislativo volto a regolamentare gli affitti di breve durata, in particolare quelli operati tramite piattaforme come Airbnb. L’obiettivo è ridurre la quota di abitazioni sottratte al mercato residenziale, soprattutto nelle grandi città, dove tali pratiche sono associate a una riduzione dell’offerta locativa tradizionale e a un aumento degli affitti.


2. Aumento della capacità di costruzione

La regolamentazione della domanda non è tuttavia sufficiente a colmare la carenza. Una seconda priorità individuata riguarda l’aumento dell’offerta abitativa attraverso il settore delle costruzioni. La strategia prevista si basa su due leve principali:

  • attenuare la carenza di manodopera, in particolare attraverso programmi di formazione e apprendistato nei mestieri dell’edilizia;

  • adattare alcune norme e procedure, in particolare quelle ambientali e amministrative, al fine di ridurre i tempi di rilascio dei permessi di costruzione, senza mettere in discussione gli obiettivi climatici di lungo periodo.

Secondo le stime della Commissione europea, l’Europa avrebbe bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno per soddisfare la domanda attuale e limitare la persistenza degli squilibri di mercato.


Cause potenziali della crisi

Opposizioni

L’aumento dell’attività edilizia costituisce una risposta diretta alla carenza di alloggi. Tuttavia, dal 2023 il volume delle abitazioni costruite è in diminuzione, nonostante una domanda elevata. Questo calo è spiegato da una combinazione di vincoli economici, in particolare l’elevato costo dei terreni e la scarsità di suolo disponibile, e di vincoli strutturali, legati a un sistema amministrativo che tende a moltiplicare gli ostacoli piuttosto che facilitare la realizzazione dei progetti.


I ricorsi e le opposizioni svolgono un ruolo nella tutela del patrimonio, dell’ambiente e del contesto abitativo. Tuttavia, l’attuale quadro normativo consente a qualsiasi persona residente entro un raggio di circa cento metri da un progetto di presentare un ricorso, con effetti diretti sulla produzione di alloggi. Le procedure si allungano, i cantieri subiscono ritardi e i costi aumentano nel tempo. Questi costi aggiuntivi vengono poi trasferiti sugli affitti o portano all’abbandono di alcuni progetti, aggravando la carenza esistente.


Il diritto di opposizione deve essere mantenuto, poiché rientra nella tutela dell’interesse pubblico. Tuttavia, i suoi abusi dovrebbero essere regolamentati, ad esempio attraverso criteri di ammissibilità più precisi e costi proporzionati. L’obiettivo è preservare i meccanismi di controllo democratico senza bloccare la costruzione di alloggi necessari alla collettività.


Autorizzazioni

Un secondo ostacolo rilevante alla costruzione risiede nella lentezza delle procedure autorizzative. Se circa dieci anni fa un permesso di costruzione poteva essere rilasciato relativamente rapidamente, oggi i tempi si sono spesso raddoppiati. Ciò che un tempo richiedeva pochi mesi ora si estende su diversi anni.


Ogni anno aggiuntivo ha effetti concreti: gli affitti aumentano, alcuni investitori rinunciano ai loro progetti e i nuclei familiari restano più a lungo nelle liste d’attesa. L’allungamento delle procedure contribuisce quindi direttamente alla carenza di alloggi.


Questa situazione non è inevitabile. Un rafforzamento delle risorse umane nei servizi competenti, una migliore coordinazione tra le amministrazioni e una semplificazione delle fasi procedurali potrebbero ridurre i tempi, senza indebolire i requisiti legali o ambientali.


Crescita demografica e attrattività economica

La pressione sul mercato abitativo è legata anche a fattori strutturali. La crescita demografica, alimentata in parte dall’immigrazione lavorativa proveniente dall’Unione europea e da paesi terzi, aumenta la domanda di alloggi. Questa dinamica si concentra nei poli urbani economicamente attrattivi, come Zurigo, Ginevra, Basilea o Losanna.


In queste regioni, la popolazione cresce più rapidamente dell’offerta abitativa, rafforzando le tensioni di mercato e contribuendo all’aumento degli affitti.


Trasformazione dell’alloggio in un bene finanziario

Infine, l’alloggio ha progressivamente cessato di essere soltanto un bene d’uso. È diventato un bene finanziario, utilizzato come veicolo di investimento, prodotto di rendimento a lungo termine e strumento di conservazione del capitale.


Questa evoluzione influenza la natura dei progetti realizzati. Favorisce la costruzione di abitazioni più costose, orientate verso nuclei familiari con elevata solvibilità, e contribuisce alla scarsità di alloggi realmente accessibili. Anche quando l’attività edilizia aumenta, essa non risponde necessariamente ai bisogni delle famiglie più colpite dalla carenza, accentuando così lo squilibrio tra domanda e offerta.


Segnali di surriscaldamento localizzato

Il rischio di una bolla immobiliare generalizzata rimane limitato. Tuttavia, alcune aree mostrano segnali di sopravvalutazione. In diverse regioni urbane, i prezzi raggiungono livelli incompatibili con i redditi delle famiglie medie.


Questa evoluzione è spiegata dalla pressione fondiaria, dalla persistente scarsità dell’offerta e dalla concorrenza tra investitori, che sostengono i prezzi indipendentemente dai fondamentali legati al potere d’acquisto. La formazione dei prezzi si basa sempre più sulla capacità di investimento piuttosto che sull’uso residenziale.


Questa dinamica approfondisce le disparità territoriali e sociali. Il rischio principale risiede nell’instaurarsi di una frattura abitativa duratura, in cui l’accesso all’alloggio dipende dalla solvibilità e dal patrimonio, e non più dai bisogni abitativi.


Soluzioni possibili

Tasso di riferimento

Il tasso di riferimento mantenuto allo 0% crea un contesto monetario favorevole agli investimenti. Riduce il costo del capitale, sostenendo così gli investimenti nella costruzione di abitazioni e abbassando il costo dei mutui ipotecari. In teoria, questa situazione facilita sia il finanziamento di nuovi progetti sia l’accesso alla proprietà immobiliare.


Tuttavia, in un contesto di carenza abitativa, questo effetto agisce principalmente sulla domanda. Quando l’offerta rimane limitata, i bassi tassi di interesse tendono a sostenere i prezzi piuttosto che a migliorare l’accesso all’alloggio. Lo strumento monetario può quindi essere efficace solo se accompagnato da misure volte ad aumentare l’offerta.


Edilizia sociale

La crisi abitativa interessa l’intera Europa, portando a un rafforzamento delle politiche di edilizia sociale. Diversi paesi hanno aumentato gli investimenti pubblici e semipubblici al fine di produrre abitazioni a canoni moderati e stabilizzare il mercato nei segmenti inferiori e intermedi.


In questo contesto, alcune organizzazioni svolgono un ruolo chiave. Places for People, un’impresa sociale con sede a Londra e attiva in tutto il Regno Unito, ha ad esempio emesso obbligazioni su larga scala per finanziare la costruzione di alloggi accessibili e migliorare l’efficienza energetica del proprio patrimonio immobiliare.


Questo tipo di finanziamento consente di mobilitare capitali privati a lungo termine al servizio di obiettivi sociali, aumentando al contempo l’offerta di abitazioni accessibili. L’edilizia sociale costituisce quindi uno strumento di stabilizzazione strutturale del mercato, in particolare per i nuclei familiari a reddito basso e medio.


Separazione parziale tra valore d’uso e valore di investimento

Una parte delle tensioni deriva dalla confusione tra l’alloggio come bene di vita e l’alloggio come prodotto finanziario. Strumenti regolatori possono limitare questa tensione, ad esempio disciplinando alcuni usi speculativi o favorendo progetti la cui finalità sia residenziale nel lungo periodo. L’obiettivo non è eliminare l’investimento privato, ma riequilibrare gli incentivi a favore dell’uso.


Conclusione

La crisi abitativa deriva da uno squilibrio duraturo tra una domanda in crescita e un’offerta insufficiente. Non può essere spiegata da un unico fattore, né risolta mediante una misura isolata. Diverse osservazioni emergono:

  • la produzione di abitazioni è frenata da vincoli fondiari, amministrativi e giuridici;

  • la crescita demografica e la concentrazione dell’occupazione intensificano la pressione nei centri urbani;

  • la trasformazione dell’alloggio in un bene finanziario rafforza la scarsità di abitazioni accessibili;

  • politiche monetarie favorevoli sostengono la domanda senza correggere le rigidità dell’offerta.

In questo contesto, una risposta efficace richiede un’azione coordinata che combini regolamentazione mirata, accelerazione delle procedure, aumento dell’offerta e sviluppo di forme abitative non orientate al rendimento massimo. Senza una correzione strutturale, la carenza rischia di consolidarsi e di rafforzare le disuguaglianze nell’accesso all’alloggio.


Fonti

allnews.ch - Article
watson.ch - Article
allnews.ch - Article
allnews.ch - Article
oaks.ch - Article