Calcolatore ipotecario: stimate la vostra capacità finanziaria

Prima di avviare un progetto di acquisto, è consigliabile fare il punto sulla propria capacità di indebitamento. Infatti, il costo di un’ipoteca ha un impatto tutt’altro che trascurabile sulle vostre finanze:

• Per valutare la vostra capacità finanziaria, occorre prendere in considerazione non solo l’importo del prestito, ma anche gli interessi passivi e i costi di manutenzione.
  
• Per ottenere una prima stima affidabile della vostra sostenibilità finanziaria, è indispensabile utilizzare un simulatore ipotecario online.
  
• Questo strumento vi consente di misurare la vostra capacità di indebitamento, di verificare se i vostri fondi propri rispettano i requisiti minimi (20%) e di anticipare i costi a lungo termine della vostra abitazione.

Perché utilizzare un calcolatore ipotecario svizzero?

Il calcolatore ipotecario è innanzitutto uno strumento di pre-valutazione. Riproduce le due regole d’oro utilizzate da praticamente tutte le banche svizzere. Utilizzandolo, ottenete una risposta chiara alla domanda:
"Questo immobile è finanziariamente sostenibile per me?"

Determinare la vostra sostenibilità finanziaria

Per stabilire se siete in grado di rimborsare un’ipoteca, le banche non si limitano a considerare il vostro reddito. Esse simulano una situazione in cui i tassi d’interesse sono molto elevati, per assicurarsi che rimaniate solvibili.

Tasso di indebitamento (o tasso di sostenibilità)

A tal fine, gli istituti calcolano il carico abitativo annuo teorico sommando tre elementi:

• Interessi figurativi: rappresentano il costo annuo della vostra ipoteca nel caso in cui i tassi salissero al 5% (calcolati sull’importo totale dell’ipoteca);

• Ammortamento: ossia il rimborso obbligatorio di una parte del debito (se l’ipoteca supera il 66% del valore dell’immobile);

• Costi accessori: comprendenti manutenzione, spese correnti e piccoli interventi di ristrutturazione, che in genere ammontano all’1% del valore dell’immobile.

La somma di questi tre costi costituisce il carico annuo di riferimento.

La regola del 33%

Il vostro carico annuo di riferimento non deve mai superare un terzo (33%) del vostro reddito lordo annuo. Se questa soglia viene superata, la banca considera il rischio eccessivo. Di conseguenza, l’accesso all’ipoteca viene negato, anche in presenza di un elevato risparmio.

Ecco quindi tutto il vantaggio di utilizzare un simulatore ipotecario: determinare il prezzo massimo che potete sostenere per l’acquisto della vostra abitazione.

Valutare il vostro tasso di anticipo

Il tasso di anticipo (o tasso di pegno) misura la quota dell’ipoteca rispetto al valore totale dell’immobile. Esso delimita l’importo massimo che siete autorizzati a prendere in prestito.

La regola del 20%

Il vostro apporto personale (fondi propri) deve rappresentare obbligatoriamente almeno il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile.

Attenzione: la banca esige che almeno la metà di questi 20% (ossia il 10% del prezzo dell’immobile) provenga da risorse liquide (risparmi su conto, titoli, donazioni, eredità) e non dalla previdenza professionale (2° o 3° pilastro).

Calcolo del tasso di anticipo

Il simulatore utilizza la seguente formula semplice per verificare il limite:

• Ipoteca / Valore dell’immobile × 100

Il rapporto ottenuto deve essere inferiore o uguale all’80%.

Se questa soglia viene superata, nessun istituto finanziario in Svizzera finalizzerà il finanziamento. Il calcolatore indicherà quanti fondi propri supplementari dovrete raccogliere.

Come utilizzare un calcolatore ipotecario?

Il simulatore non si limita a effettuare una semplice addizione. Verifica se tutti i vostri dati rispettano le regole del finanziamento immobiliare in Svizzera. Ecco come fare buon uso di questo prezioso strumento.

Fase 1: Inserire i vostri dati

Questa parte riguarda la vostra situazione personale e ciò che potete effettivamente apportare al progetto:

• Il vostro reddito lordo annuo: costituisce la base per il calcolo della sostenibilità (la famosa soglia del 33%). Lo strumento verifica immediatamente se il vostro reddito è sufficiente a coprire i costi futuri.

• I vostri fondi propri disponibili: rappresentano il vostro apporto personale (risparmi, titoli, ecc.). Il simulatore verifica se raggiungete il minimo del 20% richiesto dalle banche.

• Utilizzo del 2° / 3° pilastro: dovete indicare se una parte dei vostri fondi propri proviene dalla previdenza. Lo strumento si assicura che la quota liquida al di fuori della previdenza raggiunga i 10% obbligatori.

Queste informazioni servono a determinare il vostro margine teorico di indebitamento.

Fase 2: Indicare le caratteristiche dell’immobile

A questo punto inserite i dettagli dell’acquisto che intendete effettuare:

• Il prezzo di acquisto dell’immobile: il simulatore lo confronta con i vostri fondi propri per determinare il tasso di anticipo, ossia la quota che la banca deve finanziare.

• La struttura ipotecaria desiderata: anche se non conoscete ancora il tasso esatto, lo strumento deve sapere se preferite un ammortamento diretto o indiretto (tramite il pilastro 3a), poiché ciò influisce leggermente sul carico annuo simulato.

Successivamente, lo strumento effettua una prima selezione:

1. Se il prezzo è troppo elevato rispetto al vostro reddito, il tasso di indebitamento supera il limite.

2. Se il prezzo è troppo elevato rispetto ai vostri risparmi, il tasso di anticipo blocca il finanziamento.

Fase 3: Ottenere la proiezione di finanziamento

Una volta inseriti i dati, il calcolatore applica gli standard bancari per offrirvi un quadro chiaro della situazione.

Per effettuare una simulazione affidabile dei costi, utilizza un tasso d’interesse teorico del 5%, al quale aggiunge il costo dell’ammortamento obbligatorio prima di integrare l’1% forfettario per i costi di manutenzione dell’immobile.

Il risultato assume la forma di una proiezione strutturata che risponde alle vostre domande:

• Qual è l’importo massimo che potete finanziare?

• Qual è il vostro carico annuo teorico?

• Dove si colloca il vostro progetto rispetto alla soglia del 33%?

Questa sintesi vi mostra ciò che è immediatamente finanziabile, ciò che richiede un adeguamento (aumento dei fondi propri, riduzione del prezzo dell’immobile) e ciò che rimane fuori portata.

Alcuni esempi di calcolo del tasso di indebitamento

Esempio 1: Reddito solido e obiettivo ragionevole

Una coppia con un reddito lordo di 150’000 CHF mira all’acquisto di un immobile da 900’000 CHF con 200’000 CHF di fondi propri. Il carico teorico annuo si aggira intorno ai 48’000 CHF. Il tasso di indebitamento rimane al di sotto del limite, convalidando il finanziamento.

Esempio 2: Capitale proprio sufficiente ma reddito insufficiente

Un acquirente single con un reddito di CHF 95’000 dispone di CHF 180’000 di capitale proprio per un immobile del valore di CHF 800’000. Tuttavia, il reddito non è sufficiente: l’onere teorico supera chiaramente il limite consentito. Il finanziamento si blocca.

Esempio 3: Elevata capacità finanziaria e ampio margine di manovra

Una coppia con un reddito di CHF 230’000 intende acquistare un immobile del valore di CHF 1’200’000 con CHF 300’000 di capitale proprio. L’onere rimane ampiamente sotto controllo. Il progetto rientra nei criteri senza tensioni.

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