Hypothekenrechner: Schätzen Sie Ihre finanzielle Tragfähigkeit

Bevor Sie ein Kaufprojekt in Angriff nehmen, ist es ratsam, zunächst Ihre Tragbarkeit zu überprüfen. Denn die Kosten einer Hypothek haben einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf Ihre Finanzen:

• Um Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit zu beurteilen, müssen nicht nur der Kreditbetrag, sondern auch die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten berücksichtigt werden.
  
• Um eine erste verlässliche Einschätzung Ihrer finanziellen Tragbarkeit zu erhalten, ist die Nutzung eines Online-Hypothekenrechners unerlässlich.
  
• Dieses Instrument ermöglicht es Ihnen, Ihre Verschuldungskapazität zu ermitteln, zu prüfen, ob Ihre Eigenmittel die Mindestanforderungen (20 %) erfüllen, und die langfristigen Kosten Ihres Eigenheims vorauszusehen.

Warum einen Schweizer Hypothekenrechner verwenden?

Der Hypothekenrechner ist in erster Linie ein Vorab-Prüfungstool. Er bildet die beiden goldenen Regeln nach, die von praktisch allen Schweizer Banken angewendet werden. Durch seine Nutzung erhalten Sie eine klare Antwort auf die Frage: "Ist diese Immobilie für mich finanziell tragbar?"

Ihre finanzielle Tragbarkeit bestimmen

Um zu beurteilen, ob Sie in der Lage sind, eine Hypothek zurückzuzahlen, betrachten die Banken nicht nur Ihr Einkommen. Sie simulieren vielmehr eine Situation mit sehr hohen Zinssätzen, um sicherzustellen, dass Sie zahlungsfähig bleiben.

Verschuldungsgrad (oder Belastungsquote)

Zu diesem Zweck berechnen die Institute die theoretische jährliche Wohnkostenbelastung, indem sie drei Elemente addieren:

• Fiktive Zinsen: Dabei handelt es sich um die jährlichen Kosten Ihrer Hypothek, falls die Zinssätze auf 5 % steigen würden (bezogen auf den gesamten Hypothekarbetrag);

• Amortisation: also die obligatorische Rückzahlung eines Teils der Schuld (wenn die Hypothek mehr als 66 % des Immobilienwerts beträgt);

• Nebenkosten: darunter Unterhalt, laufende Kosten und kleinere Renovationen, die in der Regel 1 % des Immobilienwerts ausmachen.

Durch die Addition dieser drei Kosten ergibt sich die jährliche Referenzbelastung.

Die 33-%-Regel

Ihre jährliche Referenzbelastung darf niemals mehr als ein Drittel (33 %) Ihres jährlichen Bruttoeinkommens betragen. Wird diese Schwelle überschritten, stuft die Bank das Risiko als zu hoch ein. In der Folge wird der Zugang zu einer Hypothek verweigert – selbst wenn Sie über erhebliche Ersparnisse verfügen.

Genau darin liegt der Nutzen eines Hypothekenrechners: den maximalen Kaufpreis zu bestimmen, den Sie sich für den Erwerb Ihres Eigenheims leisten können.

Ihren Belehnungsgrad beurteilen

Der Belehnungsgrad (oder Belehnungssatz) misst den Anteil der Hypothek im Verhältnis zum Gesamtwert der Immobilie. Er begrenzt den maximalen Betrag, den Sie aufnehmen dürfen.

Die 20-%-Regel

Ihr Eigenkapital muss zwingend mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie betragen.

Achtung: Die Bank verlangt, dass mindestens die Hälfte dieser 20 % (also 10 % des Kaufpreises) aus liquiden Mitteln stammt (Sparkapital, Wertschriften, Schenkung, Erbschaft) und nicht aus der beruflichen Vorsorge (2. oder 3. Säule).

Berechnung des Belehnungsgrads

Der Rechner verwendet folgende einfache Formel zur Überprüfung der Grenze:

• Hypothek / Immobilienwert × 100

Der resultierende Wert muss kleiner oder gleich 80 % sein.

Wird diese Schwelle überschritten, wird kein Finanzinstitut in der Schweiz die Finanzierung abschliessen. Der Rechner zeigt Ihnen an, wie viel zusätzliches Eigenkapital Sie aufbringen müssen.

Wie verwendet man einen Hypothekenrechner?

Der Rechner beschränkt sich nicht auf eine einfache Addition. Er prüft vielmehr, ob alle Ihre Angaben den Regeln der Immobilienfinanzierung in der Schweiz entsprechen. Wir erklären Ihnen, wie Sie dieses wertvolle Instrument richtig nutzen.

Schritt 1: Ihre Daten eingeben

Dieser Teil betrifft Ihre persönliche Situation und das, was Sie tatsächlich in das Projekt einbringen können:

• Ihr jährliches Bruttoeinkommen: Es bildet die Grundlage für die Berechnung Ihrer Tragbarkeit (die berühmte 33-%-Grenze). Das Tool überprüft sofort, ob Ihr Einkommen ausreicht, um die künftigen Kosten zu tragen.

• Ihre verfügbaren Eigenmittel: Dies ist Ihr Eigenkapital (Ersparnisse, Wertschriften usw.). Der Rechner prüft, ob Sie die von den Banken geforderten 20 % erreichen.

• Verwendung der 2. / 3. Säule: Sie müssen angeben, ob ein Teil Ihrer Eigenmittel aus der Vorsorge stammt. Das Tool stellt sicher, dass der liquide Anteil ausserhalb der Vorsorge tatsächlich die obligatorischen 10 % erreicht.

Diese Informationen dienen dazu, Ihre theoretische Verschuldungsmarge zu bestimmen.

Schritt 2: Die Eigenschaften der Immobilie angeben

In diesem Schritt geben Sie die Details des geplanten Kaufs ein:

• Der Kaufpreis der Immobilie: Der Rechner vergleicht ihn mit Ihren Eigenmitteln, um den Belehnungsgrad zu bestimmen, also den Anteil, den die Bank finanzieren muss.

• Die gewünschte Hypothekarstruktur: Auch wenn Sie den genauen Zinssatz noch nicht kennen, muss das Tool wissen, ob Sie eine direkte oder indirekte Amortisation (über die Säule 3a) bevorzugen, da dies die simulierte jährliche Belastung leicht verändert.

Anschliessend nimmt das Tool eine erste Selektion vor:

• Ist der Preis im Verhältnis zu Ihrem Einkommen zu hoch, explodiert die Belastungsquote.

• Ist der Preis im Verhältnis zu Ihrem Eigenkapital zu hoch, blockiert der Belehnungsgrad die Finanzierung.

Schritt 3: Die Finanzierungsprojektion erhalten

Sobald alle Daten eingegeben sind, wendet der Rechner die Bankstandards an, um Ihnen ein klares Bild der Situation zu vermitteln.

Für eine realistische Kostensimulation verwendet er einen theoretischen Zinssatz von 5 %, zu dem er die obligatorische Amortisation hinzurechnet, bevor er die pauschalen 1 % für die Unterhaltskosten der Immobilie integriert.

Das Ergebnis wird in Form einer strukturierten Projektion dargestellt, die Ihre Fragen beantwortet:

• Wie hoch ist der maximale Betrag, den Sie finanzieren können?

• Wie hoch ist Ihre theoretische jährliche Belastung?

• Wo liegt Ihr Projekt im Verhältnis zur 33-%-Grenze?

Diese Zusammenfassung zeigt Ihnen, was sofort finanzierbar ist, was eine Anpassung erfordert (mehr Eigenkapital, tieferer Kaufpreis) und was ausser Reichweite bleibt.

Einige Beispiele zur Berechnung der Belastungsquote

Beispiel 1: Solides Einkommen und realistisches Ziel

Ein Paar mit einem Bruttoeinkommen von 150 000 CHF strebt den Kauf einer Immobilie für 900 000 CHF mit 200 000 CHF Eigenmitteln an. Die theoretische Belastung liegt bei rund 48 000 CHF pro Jahr. Die Belastungsquote bleibt unter der Grenze, womit die Finanzierung als tragbar gilt.

Beispiel 2: Ausreichendes Eigenkapital, aber unzureichendes Einkommen

Ein alleinstehender Käufer mit einem Einkommen von CHF 95’000 verfügt über CHF 180’000 Eigenkapital für eine Immobilie im Wert von CHF 800’000. Das Einkommen reicht jedoch nicht aus: Die theoretische Belastung überschreitet die zulässige Grenze deutlich. Die Finanzierung scheitert.

Beispiel 3: Hohe Tragbarkeit und komfortabler finanzieller Spielraum

Ein Paar mit einem Einkommen von CHF 230’000 beabsichtigt den Kauf einer Immobilie im Wert von CHF 1’200’000 mit CHF 300’000 Eigenkapital. Die Belastung bleibt deutlich unter Kontrolle. Das Projekt erfüllt die Kriterien ohne finanzielle Spannung.

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