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Per acquistare un immobile in Proprietà per Piani (PPE), le condizioni sono sostanzialmente le stesse di quelle previste per l’acquisto di una casa unifamiliare, con alcune differenze:

  • L’acquisto in PPE conferisce un diritto esclusivo su un’abitazione e una quota numerica delle parti comuni, iscritta nel Registro fondiario.
  • Oltre al prezzo di vendita, è necessario versare anticipi per le spese al fine di coprire gli onorari dell’amministrazione, il riscaldamento, la manutenzione ordinaria, il servizio di portineria e le assicurazioni.
  • Diventando comproprietario, siete tenuti a rispettare il RAU (Regolamento di amministrazione e di utilizzo) che disciplina la vita comune e impone delle restrizioni.


Come funziona una Proprietà per Piani (PPE)?

Indipendentemente dal cantone di residenza, la maggior parte degli appartamenti è venduta secondo il regime della PPE.


Che cos’è la PPE?

La PPE è una forma di comproprietà in cui si possiede una quota personale con un diritto di uso esclusivo su un’unità di piano (le vostre "parti private") e una quota proporzionale (espressa in millesimi o quote di comproprietà) sulle parti comuni (terreno, tetto, scale, ascensore).


Il regolamento di comproprietà e l’amministratore

Ogni PPE è disciplinata da un Atto costitutivo depositato presso il Registro fondiario, che generalmente contiene (o è completato da) il Regolamento di amministrazione e di utilizzo (RAU).


Esso definisce la suddivisione dell’edificio in unità di piano e stabilisce le quote di comproprietà (in millesimi o centesimi). Questo valore determina il vostro peso di voto nelle assemblee e la vostra quota delle spese. Il RAU, da parte sua, specifica:

  • La ripartizione delle spese: chi paga cosa (ascensore, riscaldamento, portineria).

  • L’attribuzione dei diritti di uso particolari: ad esempio, se un giardino è una parte comune ma solo l’appartamento al piano terra ha il diritto di utilizzarlo.

  • Le regole di maggioranza: per decidere lavori di ristrutturazione o modifiche estetiche.

  • Il ruolo dell’amministratore: i suoi poteri e le sue responsabilità.


Confronto dei vostri diritti in PPE

Tipo di diritto Ciò che gestisci da solo Ciò che richiede un voto
Diritto esclusivo Decorazione interna, cucina, pavimenti. Muri portanti, finestre (aspetto esterno).
Parti comuni Utilizzo dell’ascensore, scale. Ristrutturazione della facciata, cambio del riscaldamento.
Diritto di uso particolare Godimento di un giardino o di un balcone. Qualsiasi modifica strutturale di queste zone.


H3: Il fondo di rinnovamento: la vostra assicurazione contro gli imprevisti

È, in un certo senso, il conto di risparmio dell’edificio. Ogni comproprietario versa un contributo annuale per anticipare le grandi ristrutturazioni (facciate, tetto, riscaldamento). Attenzione: il Codice civile non ne impone la creazione (art. 712l CC).


Il consiglio dell’esperto: prima di acquistare, chiedete gli ultimi tre verbali dell’assemblea generale. Se il fondo è vuoto e il tetto deve essere rifatto, dovrete sborsare migliaia di franchi di tasca vostra subito dopo l’acquisto.


Come finanziare l’acquisto in proprietà per piani?

In Svizzera, l’accesso alla proprietà è regolato da direttive rigorose emanate dall’ASB (Associazione Svizzera dei Banchieri) e dalla FINMA. Per acquistare un appartamento, è generalmente necessario apportare almeno il 20% del prezzo d’acquisto sotto forma di capitale proprio.


La regola del 20% di capitale proprio

Per acquistare, dovete pagare di tasca vostra almeno il 20% del valore dell’immobile. Attenzione: la provenienza di questo denaro è rigorosamente regolamentata.

  • Il 10% di liquidità obbligatoria: almeno la metà del capitale proprio (cioè il 10% del prezzo di vendita) deve provenire da risparmi personali, dal terzo pilastro o da un anticipo sull’eredità.

  • Il ricorso al 2° pilastro (LPP): potete utilizzare i vostri averi di previdenza professionale per coprire il restante 10%. Potete scegliere tra il prelievo (che riduce la vostra futura pensione) o il pegno (che funge da garanzia per la banca senza intaccare il capitale).

La trappola da evitare: la banca si basa sul valore di pegno dell’immobile. Se acquistate un appartamento a 1’000’000 CHF ma l’esperto della banca lo stima a 900’000 CHF, dovrete pagare la differenza di 100’000 CHF di tasca vostra, oltre al 20% di capitale proprio.


Test di resistenza: perché la banca simula un tasso del 5%

Disporre del capitale proprio richiesto non è sufficiente per convalidare il finanziamento. La banca verifica infatti la vostra capacità di sostenere il debito.


Utilizza un tasso d’interesse teorico del 5% per assicurarsi che possiate continuare a pagare le rate anche in caso di crisi.


La regola è semplice: le spese totali dell’abitazione (interessi, ammortamento e costi di manutenzione stimati all’1%) non devono superare il 33% del vostro reddito annuo lordo.


Checklist prima di acquistare un appartamento in PPE

  1. Richiedere gli ultimi 3 verbali dell’assemblea generale.

  2. Verificare lo stato del fondo di rinnovamento.

  3. Leggere il RAU (animali ammessi? professioni liberali?).

  4. Calcolare le spese mensili della PPE.


Quali sono le fasi dell’acquisto in PPE?

L’acquisto di un appartamento è una procedura di diritto pubblico rigidamente regolamentata. Il notaio agisce come ufficiale pubblico imparziale, garante della sicurezza giuridica della transazione per l’acquirente, il venditore e l’istituto finanziatore.


La promessa di vendita e l’acquisto

Una volta ottenuta l’attestazione di finanziamento e raggiunto l’accordo sul prezzo, il primo passo consiste nella firma di una promessa di vendita e d’acquisto.


Per essere valida, ogni promessa di vendita immobiliare deve assumere la forma di atto pubblico autenticato davanti a un notaio. Un semplice accordo privato non ha alcun valore giuridico per il trasferimento della proprietà.


È inoltre consuetudine versare un acconto al venditore (dal 5% al 10% del prezzo), depositato sul conto vincolato del notaio. Tali fondi saranno liberati solo al momento del trasferimento effettivo della proprietà.


Il ruolo di verifica del notaio

Prima di redigere l’atto definitivo, il notaio effettua verifiche essenziali presso il Registro fondiario. Egli controlla:

  • Lo stato degli oneri: verifica che non vi siano ipoteche legali (ad esempio di artigiani o dell’amministrazione fiscale).

  • Le servitù: controlla diritti e obblighi legati al fondo (diritti di passaggio, limitazioni edificatorie, ecc.).

  • I documenti della PPE: integra nell’atto il RAU e si assicura che abbiate preso conoscenza della ripartizione dei millesimi.


L’atto di vendita e la richiesta di iscrizione

Attenzione: la firma dell’atto di vendita non vi rende proprietari immediati dell’immobile. Nel diritto svizzero, è l’iscrizione nel Registro fondiario a creare il diritto di proprietà.


Il giorno della firma, il notaio procede alla lettura dell’atto. Una volta firmato, invia immediatamente una richiesta di iscrizione all’ufficio del Registro fondiario competente. È alla data e all’ora di questo deposito che diventate ufficialmente proprietari del vostro appartamento.


La gestione delle cartelle ipotecarie

Per garantire il vostro prestito, la banca richiede la consegna di una cartella ipotecaria, un titolo di pegno immobiliare.


Se il venditore possiede già cartelle ipotecarie sull’appartamento, il notaio ne organizza il trasferimento alla vostra banca. Si tratta di un’operazione vantaggiosa che evita i costi di creazione di nuovi titoli.


Se l’importo del prestito supera il valore delle cartelle esistenti, il notaio deve crearne di nuove. Le tasse del Registro fondiario e gli onorari notarili sono proporzionali all’importo del credito.


La liquidazione delle imposte e delle spese

Il notaio svolge anche il ruolo di esattore per lo Stato. Calcola e riscuote:

  • Le imposte di mutazione: l’imposta sul trasferimento di proprietà (variabile a seconda dei cantoni, circa dal 2,2% al 3,3%, e 0% a Ginevra con il regime Casatax).

  • Gli emolumenti del Registro fondiario.

  • I propri onorari, fissati da una tariffa cantonale.

Infine, la firma finale comporta il pagamento del saldo del prezzo di vendita. Il giorno della consegna delle chiavi è indispensabile un verbale di consegna. Verificate attentamente il funzionamento degli apparecchi, lo stato dei parquet e dei sanitari. Una volta firmato il verbale, i difetti visibili non segnalati saranno a vostro carico.


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FAQ: Acquistare in PPE

Si può acquistare un appartamento senza capitale proprio?

No, le direttive bancarie svizzere richiedono un minimo del 20% di fondi disponibili. È impossibile finanziare il 100% del prezzo d’acquisto con un’ipoteca.


Qual è l’impatto di un prelievo LPP sulla mia pensione?

Il prelievo anticipato riduce le prestazioni pensionistiche (rendita e capitale). Per questo consigliamo di privilegiare il pegno piuttosto che il prelievo, se il reddito lo consente.


Ipoteca a tasso fisso o Saron: cosa scegliere?

Il tasso fisso offre sicurezza di bilancio da 5 a 15 anni. Il tasso Saron, indicizzato al mercato monetario, è storicamente più basso ma variabile. La tendenza nel 2026 è combinarli per equilibrare rischio e rendimento.


Un titolare di permesso B può acquistare un appartamento?

Sì, i titolari di permesso B residenti in Svizzera possono acquistare la loro abitazione principale senza autorizzazione speciale, come i cittadini svizzeri.


Che cos’è una cartella ipotecaria?

È un titolo di credito che rappresenta il credito della banca sul vostro immobile. È registrato nel Registro fondiario e funge da garanzia di pagamento per il vostro prestito.