×

In Svizzera, il rendiconto delle spese (o rendiconto degli oneri accessori) è il documento che il locatore vi consegna per fare il bilancio reale delle spese legate al vostro alloggio:

  • Confronta gli acconti versati ogni mese con le spese effettive dell’edificio per il riscaldamento, l’acqua e la manutenzione.

  • Se l’importo totale delle spese reali supera gli acconti versati, dovete pagare la differenza; in caso contrario, il locatore vi rimborsa l’eccedenza.

  • Solo le spese indicate in modo preciso nel contratto di locazione sono fatturabili e avete il diritto di consultare tutte le fatture originali.


In cosa consistono le spese accessorie in Svizzera?

Nel diritto di locazione svizzero si distingue tra il canone netto (il prezzo per la messa a disposizione delle mura) e le spese accessorie (oneri locativi). Queste ultime corrispondono alle prestazioni effettive fornite dal locatore o da un terzo, legate all’uso del bene locato.


La regola d’oro: "Ciò che non è scritto non è dovuto"

Secondo l’articolo 257a del Codice delle Obbligazioni, l’inquilino deve pagare le spese accessorie solo se esse sono state espressamente concordate nel contratto di locazione.


Se il vostro contratto menziona semplicemente un «canone comprensivo di spese» senza dettagliare le singole voci, l’amministrazione non può teoricamente richiedere alcun supplemento a fine anno.


I due sistemi di fatturazione delle spese accessorie

Esistono due sistemi di fatturazione delle spese locative:

  • Il sistema degli acconti: è il sistema più diffuso. In questo caso, l’inquilino versa ogni mese un acconto. Alla fine del periodo di riscaldamento, il locatore redige un rendiconto reale. Se le spese effettive superano gli acconti, l’inquilino paga la differenza (saldo a debito). In caso contrario, viene rimborsato.

  • Il forfait: l’importo è fissato in anticipo sulla base di una media. Non esiste un rendiconto annuale e nessuna delle parti può richiedere un conguaglio o un rimborso.


Quali spese possono essere addebitate nel rendiconto?

Le spese di cui siete responsabili in qualità di inquilini devono figurare nel contratto di locazione. Tutte le altre spese accessorie o i costi generali possono essere contestati presso la Commissione di conciliazione.


Spese ammissibili

  • Riscaldamento e acqua calda: olio combustibile, gas, elettricità, revisione della cisterna, spazzacamino, costi dei contatori di calore.

  • Elettricità delle parti comuni: illuminazione delle scale, delle cantine e dei locali comuni.

  • Portineria: salario del custode (incluse le assicurazioni sociali), materiale di pulizia.

  • Tasse di servizio: depurazione delle acque reflue, tassa rifiuti (se non pagata individualmente).

  • Manutenzione ordinaria: contratto di manutenzione dell’ascensore, manutenzione del giardino (taglio dell’erba, potatura).

Da sapere: per consultare l’elenco dettagliato delle spese accessorie ammissibili, vi invitiamo a visitare il sito dell’Associazione degli inquilini (ASLOCA).


Spese non ammesse

Il locatore non può mai addebitare spese legate alla manutenzione dell’edificio in sé o alla sua gestione amministrativa. Sono pertanto escluse le seguenti voci:

  • Onorari amministrativi dell’agenzia immobiliare per la gestione del contratto;

  • Spese di ricerca dell’inquilino / pubblicità immobiliare;

  • Ristrutturazioni o riparazioni strutturali (tetto, facciata, lavori importanti);

  • Interessi su prestiti o costi finanziari del proprietario;

  • Imposte fondiarie del proprietario.

Attenzione: un forfait amministrativo del 2–3% esclusivamente sulle spese di riscaldamento e acqua calda è generalmente ammesso dalla giurisprudenza.


Il Tribunale federale svizzero è molto rigoroso: le spese accessorie devono coprire unicamente i costi legati all’uso del bene locato.


Rendiconto delle spese locative: calendario, termini e prescrizione

La maggior parte degli edifici basa il rendiconto sul periodo di riscaldamento, che va dal 1° giugno al 31 maggio.


Si tratta di una prassi professionale (stabilita dalla SVIT o dalle camere immobiliari) per includere tutto l’inverno in un unico esercizio. Tuttavia, alcuni contratti possono prevedere l’anno civile (1° gennaio – 31 dicembre).


Quando inviare il rendiconto delle spese?

La legge non fissa una data precisa, ma il Tribunale federale e gli usi locali considerano 6 mesi dopo la chiusura dell’esercizio come il termine massimo per l’invio del rendiconto.


Da sapere: se il locatore invia il rendiconto dopo 8 o 10 mesi, non perde il diritto di richiedere il pagamento, ma l’inquilino potrebbe teoricamente chiedere un risarcimento se dimostra di aver subito un pregiudizio finanziario.


Quando contestare il rendiconto?

La maggior parte dei rendiconti indica in fondo alla pagina: "In assenza di contestazione entro 30 giorni, il presente rendiconto è considerato accettato".


Questo termine di 30 giorni non costituisce una prescrizione legale. Anche se non reagite entro tale termine, conservate il diritto di contestare finché non avete pagato il saldo senza riserva. Dopo il pagamento, diventa più difficile tornare indietro, salvo prova di essere stati indotti in errore.


Esiste un termine di prescrizione?

Sì, il Codice delle Obbligazioni (art. 128 cpv. 1) prevede una prescrizione di 5 anni per i crediti di canoni e altre prestazioni periodiche:

  • Per il locatore: ha 5 anni per richiedere un saldo non pagato.

  • Per l’inquilino: avete 5 anni per richiedere il rimborso di un importo versato in eccesso (ad esempio se, tre anni dopo, scoprite che l’amministrazione fatturava spese non ammesse).


Come verificare l’esattezza del rendiconto?

Non limitatevi a guardare l’importo finale. È necessaria una verifica accurata:

  • Verificate i criteri di ripartizione: le spese sono spesso suddivise in proporzione alla superficie (m²) o al volume (m³) dell’appartamento. Assicuratevi che la vostra quota sia corretta.

  • Richiedete i giustificativi: l’articolo 257b CO conferisce all’inquilino il diritto di consultare le fatture originali. Un’amministrazione trasparente vi permetterà di esaminare le fatture del combustibile o le buste paga del custode.

  • Confrontate con l’anno precedente: un aumento improvviso del 30% senza cambiamenti nel consumo deve insospettirvi. Può essere dovuto all’aumento dei prezzi dell’energia o a un errore di inserimento.


Rendiconto errato: come contestarlo?

Se constatate un errore, un aumento ingiustificato o la presenza di spese non ammesse (come spese di gestione), avete il diritto di contestare il vostro rendiconto annuale.


Conformemente all’art. 257b CO, avete il diritto di esigere le fatture originali e i giustificativi dall’amministrazione.


In caso di errore o abuso, inviate una lettera (idealmente raccomandata) indicando in dettaglio le voci contestate e chiedendo la correzione del rendiconto. Se pagate il saldo per evitare solleciti, precisate espressamente che pagate "con riserva di tutti i vostri diritti". Ciò vi permetterà di contestare successivamente.


In assenza di accordo, potete adire la Commissione di conciliazione del vostro distretto. Questa procedura è gratuita per le controversie in materia di locazione.


FAQ

L’amministrazione può aumentare gli acconti delle spese nel corso dell’anno?

Sì, se il rendiconto finale mostra sistematicamente un saldo a debito elevato. Il locatore può adeguare gli acconti per il futuro al fine di evitare una fattura troppo onerosa l’anno successivo. Ciò deve essere notificato tramite un modulo ufficiale.


Cosa fare se il rendiconto arriva con due anni di ritardo?

Rimanete legalmente tenuti al pagamento finché il termine di prescrizione di 5 anni non è scaduto. Tuttavia, un ritardo eccessivo può talvolta essere contestato se arreca un pregiudizio all’inquilino (ad esempio l’impossibilità di pianificare il proprio budget).


Le spese di giardinaggio sono sempre a carico dell’inquilino?

Solo se il contratto lo prevede. La manutenzione ordinaria (taglio dell’erba, diserbo) è una spesa locativa. La sostituzione di un albero morto o la creazione di un nuovo assetto paesaggistico spettano al proprietario.


Posso rifiutarmi di pagare se non ho potuto vedere le fatture originali?

Avete un diritto di ritenzione parziale. Potete esigere di visionare i giustificativi prima di pagare il saldo. È consigliabile depositare l’importo contestato o informare l’amministrazione per iscritto (lettera raccomandata) della vostra procedura.


La tassa di allacciamento TV (tipo UPC/Cablecom) fa parte delle spese?

Sì, spesso è inclusa nelle spese accessorie. Se non utilizzate la presa del teleservizio, potete chiedere all’amministrazione di sigillarla per non pagare più questa tassa specifica.