×

Um eine Immobilie im Stockwerkeigentum (STWE) zu erwerben, gelten im Wesentlichen dieselben Bedingungen wie beim Kauf eines Einfamilienhauses, mit einigen wenigen Unterschieden:

  • Der Kauf im STWE verleiht ein ausschliessliches Recht an einer Wohneinheit sowie einen zahlenmässig festgelegten Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen, der im Grundbuch eingetragen ist.
  • Neben dem Kaufpreis müssen Sie Akontozahlungen für Nebenkosten leisten, um die Verwaltungshonorare, Heizung, laufenden Unterhalt, Hauswartung und Versicherungen zu decken.
  • Als Miteigentümer sind Sie verpflichtet, das Reglement über Verwaltung und Benutzung (RVB) einzuhalten, welches das gemeinschaftliche Zusammenleben regelt und Einschränkungen auferlegt.


Wie funktioniert das Stockwerkeigentum (STWE)?

Unabhängig von Ihrem Wohnkanton werden die meisten Wohnungen in der Schweiz im Rahmen des Stockwerkeigentums verkauft.


Was ist Stockwerkeigentum (STWE)?

Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums, bei der Sie einen persönlichen Anteil mit einem ausschliesslichen Nutzungsrecht an einer Stockwerkeinheit (Ihre "Sonderteile") sowie einen proportionalen Anteil (ausgedrückt in Tausendsteln oder Miteigentumsanteilen) an den gemeinschaftlichen Teilen (Grundstück, Dach, Treppenhäuser, Lift) besitzen.


Das Miteigentümerreglement und der Verwalter

Jedes Stockwerkeigentum wird durch eine im Grundbuch hinterlegte Begründungsurkunde geregelt, die in der Regel das Reglement über Verwaltung und Benutzung (RVB) enthält oder durch dieses ergänzt wird.


Sie definiert die Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten und legt die Miteigentumsanteile (in Tausendsteln oder Hundertsteln) fest. Diese Zahl bestimmt Ihr Stimmgewicht an der Eigentümerversammlung sowie Ihren Anteil an den Kosten. Das RVB präzisiert insbesondere:

  • die Verteilung der Kosten: wer welche Kosten trägt (Lift, Heizung, Hauswartung),

  • die Zuweisung besonderer Nutzungsrechte: zum Beispiel, wenn ein Garten zwar Gemeinschaftseigentum ist, aber nur von der Erdgeschosswohnung genutzt werden darf,

  • die Mehrheitsregeln: für Entscheide über Renovationsarbeiten oder ästhetische Änderungen,

  • die Rolle des Verwalters: seine Befugnisse und Verantwortlichkeiten.


Vergleich Ihrer Rechte im Stockwerkeigentum

Art des Rechts Was Sie selbst verwalten Was eine Abstimmung erfordert
Exklusives Recht
Innendekoration, Küche, Böden.
Tragende Wände, Fenster (äusseres Erscheinungsbild).
Gemeinschaftliche Teile Nutzung des Aufzugs, der Treppenhäuser. Treppenhäuser.
Fassadenrenovation, Wechsel der Heizungsanlage.
Besonderes Nutzungsrecht
Nutzung eines Gartens oder eines Balkons.
Jede bauliche Veränderung dieser Bereiche.


Der Erneuerungsfonds: Ihre Absicherung gegen Unvorhergesehenes

Er ist gewissermassen das Sparkonto der Liegenschaft. Jeder Miteigentümer leistet eine jährliche Einlage, um grössere Renovationen (Fassaden, Dach, Heizung) vorzufinanzieren. Achtung: Das Schweizerische Zivilgesetzbuch verpflichtet nicht zur Errichtung eines Erneuerungsfonds (Art. 712l ZGB).


Expertenrat: Verlangen Sie vor dem Kauf die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ist der Fonds leer und muss das Dach saniert werden, müssen Sie unmittelbar nach dem Kauf mehrere Tausend Franken aus eigener Tasche bezahlen.


Wie finanziert man den Kauf von Stockwerkeigentum?

In der Schweiz wird der Zugang zum Wohneigentum durch strenge Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) und der FINMA geregelt. Für den Kauf einer Wohnung müssen Sie in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen.


Die 20%-Eigenmittelregel

Beim Kauf müssen Sie mindestens 20% des Objektwertes selbst finanzieren. Die Herkunft dieser Mittel ist jedoch streng geregelt:

  • 10% obligatorische liquide Mittel: Mindestens die Hälfte der Eigenmittel (also 10% des Kaufpreises) muss aus direkten Ersparnissen, der Säule 3a oder aus einem Erbvorbezug stammen.

  • Einsatz der 2. Säule (BVG): Die restlichen 10% können durch Vorsorgegelder finanziert werden. Sie haben die Wahl zwischen einem Vorbezug (was Ihre spätere Rente reduziert) oder einer Verpfändung (die der Bank als Sicherheit dient, ohne das Kapital anzutasten).

Die Falle, die es zu vermeiden gilt: Die Bank stützt sich auf den sogenannten "Belehnungswert". Kaufen Sie eine Wohnung für 1’000’000 CHF, schätzt der Bankexperte den Wert jedoch auf 900’000 CHF, müssen Sie die Differenz von 100’000 CHF zusätzlich zu den 20% Eigenmitteln selbst aufbringen.


Belastungstest: warum die Bank mit einem Zinssatz von 5% rechnet

Das Vorhandensein ausreichender Eigenmittel genügt nicht zur Genehmigung der Finanzierung. Die Bank prüft zusätzlich Ihre Tragbarkeit.


Dazu verwendet sie einen theoretischen Zinssatz von 5%, um sicherzustellen, dass Sie Ihre monatlichen Zahlungen auch in einer Krisensituation leisten könnten.


Die Regel ist einfach: Die gesamten Wohnkosten (Zinsen, Amortisation und geschätzte Unterhaltskosten von 1%) dürfen 33% Ihres jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.


Checklist avant d’acheter un appartement en PPE

  1. Demander les 3 derniers PV d'assemblée générale.
  2. Vérifier l'état du fonds de rénovation.
  3. Lire le RAU (animaux autorisés ? professions libérales ?).
  4. Calculer les charges PPE mensuelles.


Welche Schritte umfasst der Kauf von Stockwerkeigentum?

Der Erwerb einer Wohnung ist ein streng geregeltes öffentlich-rechtliches Verfahren. Der Notar handelt als unparteiischer Urkundsperson und garantiert die Rechtssicherheit der Transaktion für Käufer, Verkäufer und Finanzinstitut.


Kaufversprechen und Kaufvertrag

Sobald Sie die Finanzierungsbestätigung erhalten haben und Einigkeit über den Preis besteht, besteht der erste Schritt in der Unterzeichnung eines Kauf- und Verkaufsversprechens.


Damit dieses gültig ist, muss jedes Immobilien-Kaufversprechen in Form einer öffentlichen Urkunde vor einem Notar abgeschlossen werden. Ein privatschriftlicher Vertrag zwischen Privatpersonen hat keine rechtliche Wirkung zur Eigentumsübertragung.


Üblicherweise wird zudem eine Anzahlung an den Verkäufer geleistet (5% bis 10% des Kaufpreises), die auf das Anderkonto des Notars einbezahlt wird. Diese Gelder werden erst beim effektiven Eigentumsübergang freigegeben.


Die Prüfungsfunktion des Notars

Vor der Errichtung der definitiven Urkunde führt der Notar wesentliche Abklärungen im Grundbuch durch. Er überprüft:

  • den Belastungsstand: um sicherzustellen, dass keine gesetzlichen Pfandrechte (z. B. von Handwerkern oder der Steuerbehörde) auf der Liegenschaft lasten,

  • die Dienstbarkeiten: Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück (Wegrechte, Bauvorschriften usw.),

  • die STWE-Unterlagen: Der Notar integriert das Reglement über Verwaltung und Benutzung (RVB) in die Urkunde und stellt sicher, dass Sie die Verteilung der Tausendstel zur Kenntnis genommen haben.


Kaufvertrag und Eintragungsantrag

Achtung: Die Unterzeichnung des Kaufvertrags macht Sie noch nicht sofort zum Eigentümer. Nach Schweizer Recht entsteht das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch.


Am Tag der Unterzeichnung verliest der Notar die Urkunde. Anschliessend reicht er unverzüglich den Eintragungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Massgeblich ist das Datum und die Uhrzeit dieser Einreichung, ab diesem Zeitpunkt sind Sie offiziell Eigentümer Ihrer Wohnung.


Die Verwaltung der Schuldbriefe

Zur Sicherstellung Ihres Kredits verlangt die Bank die Übergabe eines Schuldbriefes. Dabei handelt es sich um ein grundpfandgesichertes Wertpapier.


Verfügt der Verkäufer bereits über Schuldbriefe auf der Wohnung, organisiert der Notar deren Übertragung auf Ihre Bank. Dies ist vorteilhaft, da die Kosten für die Errichtung neuer Schuldbriefe entfallen.


Übersteigt der Kreditbetrag den Wert der bestehenden Schuldbriefe, müssen neue Schuldbriefe errichtet werden. Die Gebühren des Grundbuchamts sowie die Notarkosten richten sich dabei proportional nach der Höhe der Forderung.


Abrechnung der Steuern und Gebühren

Der Notar übernimmt auch die Rolle eines staatlichen Inkassostellenvertreters. Er berechnet und erhebt:

  • die Handänderungssteuer: die Steuer auf den Eigentumsübergang (je nach Kanton unterschiedlich, ca. 2,2% bis 3,3% und 0% in Genf im Rahmen der Casatax-Besteuerung),

  • die Grundbuchgebühren,

  • seine eigenen Honorare, die kantonal festgelegt sind.

Die definitive Unterzeichnung löst schliesslich die Zahlung des Restkaufpreises aus. Am Tag der Schlüsselübergabe ist ein detailliertes Abnahmeprotokoll unerlässlich. Überprüfen Sie sorgfältig die Geräte, Parkettböden und Sanitäranlagen. Nach Unterzeichnung des Protokolls gehen nicht gemeldete sichtbare Mängel zu Ihren Lasten.


Sind Sie auf der Suche nach Ihrem zukünftigen Zuhause? Bei dreamo.ch bieten wir Ihnen aussergewöhnliche Immobilien in allen Kantonen. Finden Sie jetzt Ihr Zuhause in Bulle, Freiburg oder Neuenburg.


FAQ: Kauf von Stockwerkeigentum

Kann man eine Wohnung ohne Eigenmittel kaufen?

Nein. Die schweizerischen Bankenrichtlinien verlangen mindestens 20% Eigenmittel. Eine 100%-Finanzierung durch eine Hypothek ist nicht möglich.


Welche Auswirkungen hat ein BVG-Vorbezug auf meine Rente?

Ein Vorbezug reduziert Ihre späteren Rentenleistungen (Rente und Kapital). Deshalb empfehlen wir – sofern es Ihre Einkommenssituation erlaubt, eher die Verpfändung anstelle eines Vorbezugs, um den Versicherungsschutz zu erhalten.


Festhypothek oder SARON: was ist besser?

Die Festhypothek bietet Budgetsicherheit über 5 bis 15 Jahre. Der SARON-Zins (geldmarktbasiert) ist historisch günstiger, unterliegt jedoch Schwankungen. Der Trend im Jahr 2026 geht dahin, beide Modelle zu kombinieren, um Risiko und Rendite auszugleichen.


Kann ein Inhaber einer B-Bewilligung eine Wohnung kaufen?

Ja. Personen mit einer B-Bewilligung und Wohnsitz in der Schweiz dürfen ihre Hauptwohnung ohne besondere Bewilligung erwerben gleichgestellt mit Schweizer Staatsbürgern.


Was ist ein Schuldbrief?

Es handelt sich um ein Wertpapier, das die Forderung der Bank gegenüber Ihrer Liegenschaft verkörpert. Er wird im Grundbuch eingetragen und dient der Bank als Sicherheit für Ihr Darlehen.